日本辦公室和零售房地產(chǎn)的差異展望

?? ? ?日本經(jīng)濟狀況良好，在2016季度和第2017季度之間連續(xù)七個季度的GDP增長。這一時期是16多年來季度經(jīng)濟擴張持續(xù)時間最長的一次，主要是受全球經(jīng)濟復(fù)蘇和相對穩(wěn)定的貨幣的推動，出口和企業(yè)的資本支出。雖然實際工資增長的缺乏使消費者支出繼續(xù)停滯，但看漲的股市和穩(wěn)定的匯率幫助百貨公司在奢侈品和免稅銷售方面取得了顯著的復(fù)蘇。日本東京國際辦公用品及文具展覽會提醒您：勞動力市場的緊張預(yù)期將加速2018的工資通脹，并導(dǎo)致私人消費全面復(fù)蘇。失業(yè)率在2017年11月達到24年來的低點2.7%，而消費者信心也在改善，這得益于就業(yè)市場的強化。

?? ? ?CBRE全球研究預(yù)計日本2017的實際GDP增長率將達到1.7%，2018的水平也將達到類似水平。然而，鑒于通脹很可能保持低位，我們預(yù)計當(dāng)前寬松的貨幣政策將維持不變，無論Haruhiko Kuroda的任期是否在2018年4月結(jié)束，日本央行將重新任命。因此，利率有望在一段時間內(nèi)保持在目前的超低水平。

?? ? ?盡管日本很可能會維持目前寬松的貨幣政策，但美聯(lián)儲仍將繼續(xù)實施“正?；闭?，這意味著聯(lián)邦基金利率將進一步上升。這至少可以從一開始就通過擴大美國和日本之間的利率差距來支撐日元走軟。

?? ? ?東京很可能會看到從房東市場到占領(lǐng)者市場的逐漸轉(zhuǎn)變，2018和2019的平均新增供應(yīng)量估計為233000個TSUO（一個日本的面積單位，大約3.3平方米，相當(dāng)于兩個榻榻米墊的面積），這個數(shù)字比平均值高出30%。在過去的10年里

?? ? ?在經(jīng)濟穩(wěn)定的背景下，寫字樓的需求仍然穩(wěn)固，創(chuàng)紀(jì)錄的企業(yè)利潤，而緊張的勞動力市場繼續(xù)鼓勵占領(lǐng)者尋找主要地點和較高檔次的樓宇，以吸引和留住人才。

?? ? ?然而，在一個仍難以提高商品或服務(wù)價格的環(huán)境中，企業(yè)仍有成本意識。

?? ? ?CBRE研究預(yù)計，東京的寫字樓空置率將在2019年底前上升約3個百分點，低于5%的水準(zhǔn)。因此，A級假設(shè)的可實現(xiàn)租金預(yù)計在2019年底下降8%左右。

?? ? ?即使在空缺低于東京的城市中，區(qū)域性城市的新供給也將是有限的。因此，緊張的供需平衡將持續(xù)下去，預(yù)計大阪、Nagoya和其他區(qū)域城市的租金將繼續(xù)上漲。

?? ? ?在零售領(lǐng)域，電子商務(wù)行業(yè)的增長開始影響零售房地產(chǎn)市場，Prime高街地區(qū)看到更多的商店實施展廳策略。隨著消費習(xí)慣從商品轉(zhuǎn)向“體驗”，需求將由針對入境游客的藥店以及食品和飲料零售商驅(qū)動。

?? ? ?自從2016以來，奢侈品牌零售商的需求放緩，銀座大街的零售租金有所調(diào)整。然而，奢侈品的銷售已經(jīng)在牛市和相對穩(wěn)定的貨幣后面恢復(fù)。

?? ? ?如果這種趨勢繼續(xù)下去，奢侈品零售商的需求也可能會回升，導(dǎo)致租金在2018年底觸底。展廳的推廣也可能推高租金，尤其是在黃金地段。

?? ? ?在投資市場，投資者對日本房地產(chǎn)保持強烈的胃口，但供應(yīng)，尤其是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，仍然有限。

?? ? ?與此同時，一些資產(chǎn)類別和地區(qū)的租金前景越來越不明朗，這導(dǎo)致了買者和賣者之間的價格差距擴大。CBRE研究預(yù)計，這將導(dǎo)致2018的交易量同比下降。

?? ? ?也就是說，資本化利率很可能保持在目前的低水平，特別是在利率上升的風(fēng)險不大的情況下。特別是，在東京的中型辦公室、區(qū)域城市的主要辦事處以及大東京地區(qū)的物流設(shè)施中可能會發(fā)生進一步的壓縮。

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